Większości z nas, wiedza na temat ksiąg wieczystych nie jest do niczego potrzebna, a przynajmniej tak nam się często wydaje.

Wydaje, bo każdy, kto staje w obliczu zakupu nieruchomości, przekonuje się, że brak wiedzy może wiązać się z przykrymi konsekwencjami i słono kupującego kosztować. Czym w ogóle jest księga wieczysta, jak ją czytać i na co zwracać szczególną uwagę, nim podpiszemy umowę zakupu mieszkania, domu lub działki?

Księga wieczysta

To nic innego, jak publiczny rejestr, informujący o stanie prawnym każdej nieruchomości. Zasady jego funkcjonowania reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku oraz zapisy w Dzienniku Ustaw z 2001 roku (nr 102, pozycja 1122 z późniejszymi zmianami), a także Kodeks Postępowania Cywilnego. Na podstawie księgi wieczystej możemy ustalić komu i jakie prawa do danej nieruchomości przysługują.

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości

To pierwszy dział księgi wieczystej, który sprawdzamy przed zakupem nieruchomości. Na jego podstawie zweryfikujemy, czy adres nieruchomości jest tożsamy z zapisanym w księdze wieczystej. Jednocześnie upewnimy się, że zapewnienia sprzedającego nieruchomości, zgodne są ze stanem prawnym: czy liczba i rodzaj pomieszczeń się zgadza, czy do nieruchomości przynależy garaż, miejsce parkingowe lub komórka lokatorska. Ważne jest także przeznaczenie lokalu – jeżeli kupujemy mieszkanie, nieruchomość powinna być oznaczona jako lokal mieszkalny.

Dział II Własność

Kupując nieruchomość, powinniśmy mieć stuprocentową pewność, że sprzedający jest jej prawnym właścicielem. W księdze wieczystej zweryfikujemy jego imię nazwisko oraz numer PESEL. To niezwykle istotne, bowiem może się okazać, że sprzedający jedynie podaje się za właściciela, choć w rzeczywistości nie dysponuje prawem do dysponowania lokalem, a co za tym idzie, jego sprzedaży. Przed zakupem należy upewnić się, czy mieszkanie nie jest przedmiotem współwłasności. Jeśli jest, pozostali właściciele również muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. 

Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia

W mediach niejednokrotnie słyszymy o ofiarach nieuczciwych deweloperów czy sprzedających, którzy swój lokal sprzedali…wraz z lokatorami! Takie przypadki nie są odosobnione, dlatego koniecznie powinniśmy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia i nie przyjdzie nam mieszkać z tzw. dożywotnikiem. Może się także okazać, że w księdze wieczystej widnieje zapis o prawie pierwokupu, dzierżawy lub wszczętej egzekucji. 

Dział IV Hipoteka

Jeśli nie chcemy stać się właścicielami nieruchomości, objętej hipoteką, powinniśmy sprawdzić dział IV księgi wieczystej. Znajdziemy w niej informacje o ewentualnych zadłużeń, kwotach obciążeń, walucie i rodzaju hipoteki. W dniu finalizacji transakcji należy upewnić się, że wszelkie zapisy o hipotece zostały wykreślone. 

Wzmianki

Jeżeli w poprzednich działach księgi wieczystej nie znaleźliśmy niepokojących nas informacji, do weryfikacji pozostały nam już tylko albo aż wzmianki. Sprawdzamy, czy do Sądu Rejonowego nie wpłynął wniosek o nowy zapis. Będzie on widoczny, zanim Sąd zdąży go rozpatrzyć, dlatego do tego momentu powinniśmy odłożyć zakup mieszkania czy działki. Może się bowiem zdarzyć, że tuż przed finalizacją transakcji, nieruchomość zostanie obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich.

Na stronie Ksiegiwieczyste.edu.pl dowiesz się, jak wygląda księga wieczysta - jaką ma strukturę, w jaki sposób i w których działach zamieszczone są najczęściej spotykane wpisy decydujące o stanie prawnym nieruchomości (np. wpis hipoteki lub ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości).