Domy - widma. Polska pozwala, by nieruchomości gniły

W Polsce brakuje mieszkań. Miliony obywateli nie mają stabilnego dachu nad głową. Ceny mieszkań i kredytów rosną szybciej niż zarobki, kolejki po lokale komunalne wydłużają się latami, a młode rodziny coraz częściej rezygnują z samodzielności.

Tymczasem w całym kraju – zarówno na wsiach, jak i na obrzeżach miast – stoją setki tysięcy domów, które od lat niszczeją. Dachy zapadają się, okna są wybite, budynki porastają chwasty i krzewy. Formalnie należą do kogoś, ale faktycznie czekają na zapomnienie.

Spadek, którego nikt nie chce

Schemat jest powtarzalny: starszy właściciel umiera, a spadkobiercy mieszkają daleko, nie mają emocjonalnego związku z nieruchomością i nie podejmują formalności spadkowych.

Dlaczego? Domy wymagają kosztownego remontu, a po podziale między kilku spadkobierców ich wartość jest niewielka.

Efekt: spadek formalny istnieje, ale nie jest realizowany, a budynek niszczeje. Państwo najczęściej nie ingeruje, bo własność prywatna wciąż jest niemal święta.

Prywatna własność kontra bezpieczeństwo publiczne

Porzucony dom przestaje być prywatną sprawą, gdy staje się:

• zagrożeniem dla sąsiadów,
• siedliskiem dzikich zwierząt,
• miejscem pożarów i dewastacji.

Gminy wiedzą o problemie. Inspektorzy sporządzają protokoły. Mieszkańcy zgłaszają skargi.
I na tym zwykle się kończy.

W Polsce ochrona własności jest tak silna, że bierność właściciela pozostaje bezkarna.

Jak działają inne państwa

Nie wszędzie domy-widma są bezradne.

• Francja nakłada wysokie podatki na pustostany i umożliwia gminom przejmowanie opuszczonych nieruchomości.
• Niemcy stosują zarząd komisaryczny i egzekwują obowiązki właściciela.
• Japonia wprowadziła „akiya banki”, czyli programy zarządzania pustymi domami i możliwość przymusowego przejęcia.
• Litwa i Włochy aktywnie odzyskują nieruchomości porzucone przez spadkobierców.

Co należałoby zmienić w Polsce

Eksperci podkreślają, że problem pustostanów wynika nie z luk w prawie, ale z braku narzędzi egzekwujących odpowiedzialność właściciela.

Propozycje zmian:

• Przymusowe postępowania spadkowe z urzędu
Po kilku latach od śmierci właściciela sąd powinien wszczynać sprawę spadkową i przypisywać nieruchomość gminie lub Skarbowi Państwa.

• Ograniczenie ochrony własności przy rażącym zaniedbaniu
Długotrwałe porzucenie domu mogłoby skutkować przejęciem zarządu przez gminę.

• Realne podatki i kary za pustostany
Właściciel, który nie utrzymuje nieruchomości, powinien ponosić koszty społeczne swojego zaniedbania.

• Program „drugiego życia” dla opuszczonych domów
Budynki mogłyby być przeznaczone na mieszkania komunalne, społeczne lub oddawane w ręce społeczności w zamian za zobowiązanie do remontu.

Prawo unijne i Europa w ruchu

Karta Praw Podstawowych UE, art. 17 mówi:

„Każdy ma prawo do własności. Korzystanie z tego prawa może podlegać ograniczeniom przewidzianym ustawą, proporcjonalnym i uzasadnionym interesem publicznym.”

To oznacza, że państwa członkowskie mogą ograniczać własność w interesie społecznym, w tym w sprawie bezpieczeństwa budynków lub porządku przestrzennego.

Państwa europejskie już z tej swobody korzystają:

• Francja – podatki i przejęcia,
• Niemcy – egzekwowanie obowiązków właściciela,
• Japonia – przymusowe przejęcia i „akiya banki”,
• Litwa, Włochy – aktywne odzyskiwanie opuszczonych domów.

Polska pozostaje w tyle nie z powodu Brukseli, lecz z powodu własnej bierności.

Własność zobowiązuje

Prawo własności nie jest przywilejem, jest obowiązkiem. Zaniedbany dom staje się zagrożeniem dla sąsiadów i dla przestrzeni publicznej. Państwa, które egzekwują obowiązki właścicieli, traktują własność jako społeczną odpowiedzialność – każdy, kto to zaniedbuje, powinien odpowiadać za skutki swojego zaniechania.”

W Polsce zbyt często prawo chroni papierową własność, a faktyczne zaniedbanie pozostaje bezkarne.

Niech pustostany nie będą świadectwem naszej bezradności

Domy, które niszczeją, to nie tylko cegły i dachy. To świadectwo zaniedbania państwa i społeczeństwa. Własność, która nie zobowiązuje, przestaje być prawem – staje się problemem.

Każdy opuszczony dom jest ostrzeżeniem: jeśli nie egzekwujemy obowiązków właścicieli, dopuszczamy, by ich bierność szkodziła innym.

Polska ma dziś wybór:

• pozwolić, by domy się zawaliły,
• czy wprowadzić mechanizmy, które przywrócą domom życie, bezpieczeństwo i sens.

Bo prawdziwa własność nie daje przywilejów kosztem innych – daje obowiązki, które trzeba wypełniać.

Prawo i fakty w skrócie

1. Prawo własności w UE:

Karta Praw Podstawowych UE, art. 17:

„Każdy ma prawo do własności. Korzystanie z tego prawa może podlegać ograniczeniom przewidzianym ustawą, proporcjonalnym i uzasadnionym interesem publicznym.”

2. Polska – spadki i własność:

• Własność przechodzi na spadkobiercę z chwilą śmierci właściciela.
• Nieuregulowany formalnie spadek nie czyni domu „bezpańskim”.
• Problem pustostanów wynika z braku egzekwowania obowiązków właściciela i długotrwałych procedur spadkowych.

3. Jak reagują inne państwa:

• Francja: podatki od pustostanów, możliwość przejęcia opuszczonych nieruchomości przez gminy.
• Niemcy: egzekwowanie obowiązków właściciela, zarząd komisaryczny.
• Japonia: „akiya banki”, programy przymusowego przejmowania i rewitalizacji pustostanów.
• Litwa, Włochy: aktywne odzyskiwanie porzuconych nieruchomości.

4. Kluczowa zasada:

„Własność zobowiązuje” – prawo do posiadania domu idzie w parze z obowiązkiem jego utrzymania. Zaniedbanie może stanowić zagrożenie społeczne i koszt dla otoczenia.