Jak finansowane są projekty w crowdfundingu nieruchomości?

Crowdfunding nieruchomościowy to nowoczesny sposób finansowania projektów deweloperskich, w którym inwestorzy indywidualni udzielają pożyczek w zamian za z góry ustalone odsetki. To coraz popularniejsza alternatywa dla kredytów bankowych i tradycyjnych inwestycji w nieruchomości. Należy wziąć jednak pod uwagę, że bezpieczne środowisko inwestycyjne i przejrzystość procesu to nie domyślne elementy każdej platformy. Warto skupić się na licencjonowanych platformach działających zgodnie z regulacją ECSP. 

Na czym polega finansowanie projektów deweloperskich przez crowdfunding? 

Crowdfunding nieruchomościowy łączy inwestorów indywidualnych z deweloperami poszukującymi kapitału. Zamiast korzystać w pełni z kredytu bankowego, deweloper pozyskuje środki od społeczności inwestorów za pośrednictwem platformy inwestycyjnej. Każdy inwestor może przeznaczyć określoną kwotę i w zamian otrzymuje z góry ustalone oprocentowanie. 

Inwestor nie nabywa udziałów w nieruchomości, lecz udostępnia kapitał deweloperowi na jasno określonych warunkach. Po zakończeniu projektu otrzymuje zwrot środków wraz z odsetkami. Deweloper wykorzystuje zebrany kapitał na m.in. zakup gruntu, prace budowlane lub wkład własny potrzebny do finansowania bankowego. 

Etapy finansowania projektu 

Proces finansowania projektu w modelu crowdfundingu nieruchomościowego przebiega według kilku uporządkowanych etapów. 

• Zgłoszenie projektu przez dewelopera – deweloper przedstawia dokumentację inwestycji, w tym budżet, harmonogram i plan sprzedaży. Na tej podstawie platforma wstępnie ocenia wykonalność przedsięwzięcia. 

• Analiza i ocena ryzyka – zespół analityków sprawdza doświadczenie dewelopera, strukturę finansowania oraz zabezpieczenia. Projekt otrzymuje ocenę ryzyka, która pomaga inwestorom w podjęciu decyzji. 

• Publikacja projektu na platformie – po pozytywnej weryfikacji inwestycja zostaje udostępniona inwestorom wraz z dokumentacją, oprocentowaniem, terminem spłaty i zabezpieczeniami. 

• Zebranie środków i uruchomienie finansowania – po osiągnięciu celu zbiórki zebrany kapitał trafia do dewelopera, który rozpoczyna realizację projektu. Inwestorzy mogą śledzić postępy w panelu użytkownika. 

• Zakończenie projektu i spłata inwestorów – po realizacji przedsięwzięcia deweloper zwraca inwestorom kapitał wraz z należnymi odsetkami. 

Taki model pozwala zachować przejrzystość i kontrolę na każdym etapie inwestycji. 

Formy finansowania w crowdfundingu nieruchomościowym 

Najczęściej stosowanym modelem jest pożyczka, w której inwestor udziela deweloperowi finansowania na ustalony czas. Umowa precyzuje oprocentowanie (zazwyczaj 8-12% rocznie) oraz termin zwrotu środków. Atutem tego rozwiązania jest przejrzystość - inwestor od razu wie, ile zarobi. Drugą formą jest emisja obligacji, czyli papierów wartościowych – zwykle są to obligacje zerokuponowe, które potwierdzają zobowiązanie dewelopera do spłaty określonej kwoty wraz z odsetkami.  

W obu modelach inwestor nie uczestniczy w zysku z projektu, lecz otrzymuje dochód z odsetek. Różni je natomiast forma prawna, poziom formalności i sposób wypłaty środków. 

Jak regulacje ECSP chronią kapitał inwestora?

Rozporządzenie ECSP (EU 2020/1503) wprowadziło jednolite zasady dla europejskich platform crowdfundingowych. Platformy posiadające tę licencję podlegają nadzorowi finansowemu (np. Komisji Nadzoru Finansowego) i muszą spełniać określone wymogi dotyczące ochrony środków oraz rzetelnego informowania inwestorów. 

Projekt publikowany na licencjonowanej platformie zawiera dokument KIIS (Key Investment Information Sheet). To skrócone zestawienie najważniejszych danych o inwestycji, ryzyku i zabezpieczeniach. Dzięki temu inwestor ma dostęp do kluczowych informacji jeszcze przed podjęciem decyzji. W ramach licencjonowanych serwisów środki inwestorów są przechowywane na wydzielonych rachunkach, a projekty podlegają weryfikacji pod kątem realności harmonogramu i wiarygodności dewelopera. 

Dagobertinvest jest przykładem platformy działającej w oparciu o licencję ECSP. Umożliwia inwestowanie w projekty nieruchomościowe w krajach Unii Europejskiej, oferując pełną dokumentację inwestycji, jasne warunki spłaty i niski próg wejścia. Dzięki rygorom ECSP inwestorzy mogą podejmować decyzje w oparciu o rzetelne dane i ustandaryzowane procedury. Informacje o aktualnych projektach znajdziesz na https://pl.dagobertinvest.com/